Gastos de compra-venta de bienes inmuebles en Alemania:
- Gastos de Notario: el 1% del precio de venta
- Impuestos de Transmisión Bienes Inmuebles: el 4.5% del valor
de la compra.
- Tasa de Registro en el Libro de Propiedad: 0.5% de la compra.
- 1% + 4.5% + 0.5% = 6%
- Agencias Inmobiliarias: del 5 al 7% de la compra-venta.
El importe a abonar al Notario depende de si necesita servicio de
traducción y cuenta "fideicomiso".
La ley alemana obliga al Notario a
asegurarse de que el vendedor y el comprador entienden el pliego de condiciones
del contrato de compra-venta. Por lo tanto, es posible que el notario exija que
un traductor esté presente. Nosotros somos los unicos en Berlín
que entregamos una traducción al español del contrato de
compra-venta.
No es necesario que Ud. esté en Alemania para
tramitar la compra. Es suficiente hacer certificar el contrato en la
embajada/consulado alemán en su país de residencia.
El
Notario puede exigir el uso de una cuenta "fideicomiso" que es una cuenta que
pertenece al Notario. En vez de pagar directamente al vendedor, el comprador
hace un ingreso en favor de la cuenta "fideicomiso". Después, el Notario
remite el pago al vendedor cuando el título de la propiedad está
pre-registrado al nombre del comprador. Se suele exigir cuando hay deudas
pendientes de cancelar.
Nosotros vendemos todas nuestras propiedades libre
de cargas, por lo tanto puede ahorrarse también el gasto extra de la
cuenta fideicomisio.
La comisión de agencia se paga a
la hora de la firma notarial del contrato de compra-venta - y ojo - la ley
inmobiliaria alemana estipula que la mera solicitud de información
referente a un inmueble ya constituye una contrato de servicio entre el
comprador potencial y el prestador de servicio (agencia). De ahí cuidado
con indicar sus datos personales (nombre y dirección) en paginas web de
inmobiliarias.
Gastos de Comunidad / Gastos de Escalera -
¿Qué incluyen?
Definición de " Hausgeld "=
Gastos de Comunidad:
Los gastos de comunidad en Alemania incluyen los
"gastos comunales", por ejemplo luz de escalera, ascensor, electricidad del
inmeuble, conserje, basura (normal, biológica, papel, y reciclaje),
seguro del edificio, limpieza del portal, desagües, quitanieves,
jardinería, gastos de administración así como los gastos
"calientes" de consumo, que son el agua fría y caliente y
calefacción central.
Por regla general en cada piso hay contadores
de consumo de agua y calefacción y la lectura se hace de forma
anual.
Ejemplo: El alquiler de base pactado por una vivienda de
60 m² es de 400€ más 150€ de prepago de gastos de
comunidad estipulado por contrato de arrendamiento. Los 150 €de prepago
son para la parte de los gastos de comunidad que incumben al inquilino (que es
la mayoría). Al año, el administrador de fincas hace la lectura
de los contadores para determinar el consumo individual y preparará un
desglose por cada vivienda.
Nota: La gran diferencia entre
España y Alemania es la factura del agua fría, caliente y
calefacción. Mientras que en España el mismo inquilino contrata
el agua y la calefacción (individual/eléctrica), en Alemania el
agua y la calefacción suelen ser suministrados por la Comunidad.
Únicamente cuando se trata de calefacción por gas, el inquilino
contrata el gas - pero ojo - el propietario tiene que arreglar la caldera.
Cuando la calefacción y el agua caliente es central (de la
comunidad), el edificio tiene una gran caldera, cuyo mantenimiento es
más económico. También hay "Fernwärme"
(calefacción por distancia) que es la energía más
económica en Berlín porque ni siquiera se requiere una caldera
central. El calor viene por tubos grandes directamente del ayuntamiento o de
una gran empresa de suministro.
¿Quién paga los gastos
de comunidad?
El propietario paga los gastos de comunidad de manera
mensual al Administrador de la Finca.
El inquilino prepaga, de manera
mensual, una estimación de su consumo y de los gastos que le incumben
por ley.
Ejemplo: Los gastos de comunidad de una vivienda de 60m² son
aprox. 180-200€.
Dentro de estos gastos están incluidos
25€ para el Administrador y 30€ para un fondo de mejoras del edificio
en el futuro. Estos incumben al propietario. El resto ej. calefacción,
agua, luz, limpieza, seguros, jardinería, conserje etc - o sea, la gran
mayoría - incumben al inquilino.
Gastos de Comunidad / Gastos de Escalera (al mes)
|
2.50 €/m² |
calefacción, agua fría, agua caliente, desagues, basura, seguros,
concerje, limpieza escalera, luz escalera, jardinería, quitanieves
etc |
inquilino |
|
0.90 €/m² |
fondo de la comunidad (entre 0.50€ y 0.70€/m2) y pequeño
mantenimiento general (0.20€/m2) |
propietario |
|
25 € |
gastos de administración |
propietario |
En términos generales, esto se traduce en 70% inquilino y 30%
propietario.
Se fija los gastos actuales en función del
consumo real del año pasado. Si ha tenido un inquilino con un
consumo elevado, los gastos seran más altos. Pero no tiene
importancía, porque siempre se hace un reajuste anual y Ud. ( o su
inquilino ) siempre pagará únicamente el gasto realmente
incurrido, ni más, ni menos.
Por la tanto, un apartamento de
50m² tendrá unos gastos de comunidad de 170-200€ repartidos
entre propietario e inquilino.
Si un apartamento está
vacío, se devolverá una parte de los gastos de comunidad (ej. no
hay consumo de agua o calefacción, que es en proporción la parte
más grande respecto del total. La devolución se hace al
año siguiente, después de haber hecho la lectura de los
contadores. |
¿Porqué el inquilino no paga su parte
directamente al Administrador?
Por razones legales: el propietario es
responsable (igual que en España) de los gastos de comunidad de su
vivienda frente al administrador y el inquilino es responsable del alquiler y
del pago de la parte de la comunidad que le incumbe.
Lectura de
Consumo: Se hace una vez al año por medio de un desglose detallado.
Si el prepago ha sido superior al consumo real, se lleva a cabo una
devolución, y si el consumo ha sido superior al pago por adelantado, se
recibe una factura para abonar el importe que
falta.
Contribución al Fondo de la Comunidad:
Se
contribuye a un fondo de comunidad para evitar derramas. Esto permite a la
comunidad de tener un fondo de dinero, en caso de que sea necesario hacer
mejoras importantes, como restaurar la fachada, rehabilitar la escalera,
reparar el ascensor o cambiar el tejado. No se lo considera ni como gasto, ni
como dinero perdido, porque sólo el mantenimiento de una finca que
esté en condiciones, mantiene o aumenta su valor.
Por lo tanto, lo
único que realmente afecta la rentabilidad de una vivienda arrendada es
el coste del administrador.
Administración de
Alquileres:
Existe la posibilidad de que un gestor de alquileres se
ocupe de la gestión de su vivienda - si Ud. así lo desea.
El
se ocuparía de cobrar el alquiler completo (neto+gastos) de sus
inquilinos, del monto deducirá los gastos de comunidad y le
enviará un giro mensual a su cuenta.
Hemos negociado unas
condiciones muy ventajosas con nuestro gestor de alquiler para nuestros
clientes.
El IBI - Impuesto de Bienes Inmuebles: " Grundsteuer
"
En Alemania también hay un IBI. El monto oscila entre
120-250€ anuales según municipio y vivienda. También se
añaden los gastos del inquilino. El gestor de alquileres se
encargará de ello de forma independiente (sin necesidad de su
intervención).
En caso de utilizar la vivienda Ud. mismo, el
propietario paga directamente el IBI mediante domiciliación
bancaria.
Zonas de Berlín y Precios de Compra por
m²
Regla: cuanto más cara sea la zona, y más cara la
vivienda, menor será la rentabilidad. Esto es porque la diferencia del
precio de compra de zona "regular" a zona "muy buena", es superior al alquiler
que para ella se puede pedir. También tenga en cuenta que la capa "alta"
o "muy alta" de la sociedad no suele tanto vivir en el "centro" (Mitte), sino
más bien en casas o chalets. El transporte público en
Berlín es excelente y desplazarse de zona A a B a C es rápido,
fácil y seguro.
A los Berlineses, les gusta más ir en
bicicleta que en coche. Es aconsejable dar preferencia a viviendas situadas
cerca del Metro, línea de Bus principal (cada 5 minutos), tranvía
o S-Bahn.
|
Distrito |
Precios por m² |
|
Mitte |
3000 - 6000 |
|
Tiergarten |
2500 - 4500 |
|
Schmargendorf, Zehlendorf, Grunewald |
1800 - 5000 |
|
Prenzlauer Berg |
2500 - 5000 |
|
Friedrichshain, Kreuzberg |
1800 - 3500 |
|
Wilmersdorf, Charlottenburg Schöneberg |
2500 - 5000 |
|
Karlshorst, Köpenick, Treptow, Lichtenberg |
1000 - 3000 |
|
Pankow, Wedding |
1200 - 3000 |
|
Reinickendorf |
1100 - 2000 |
|
Neu-Kölln, Moabit |
1300 - 2000 |
|
Spandau, Hellersdorf, Marzahn |
800 - 1500 |
Consejo: mientras que la vivienda no esté "en el quinto
pino", da bastante igual la "zona". Hay barrios con mucha alegría y vida
en Neu-Kölln y Wedding tanto como en Prenzlauer Berg o Friedrichshain. Lo
más importante es que sea un edificio decente en un sitio bien
comunicado. No se fije en una zona específica (ej. Mitte) sólo
porque el diccionario pone Mitte = Centro. De hecho, Berlín tiene dos
centros. El distrito Mitte, por ejemplo, va del sur (pegado a Kreuzberg, al sur
del río Spree) hasta el norte muy allá del Canal tocando a Pankow
y Reinickendorf. De hecho, las zonas Moabit y Wedding están ahora
integradas en Mitte. Las zonas son tan diversas como la ciudad en si misma. Los
precios cambian de calle a calle, no de zona a zona.
Reglamentación de Subida de
Alquileres:
Contratos Nuevos: Se puede pactar el alquiler
libremente. Existe la posibilidad de realizar contratos limitados por un
máx. 5 años., pero tiene se tiene que indicar la razón de
la limitación en el contrato. Las subidas anuales pueden ser pactadas
mediante contrato y tienen que ser mencionadas en cifras (euros) y no
porcentajes.
Contratos sin subidas pactadas: Subidas máximas
20% cada 3 años (que ya es bastante), mientras que el alquiler
esté por debajo del barómetro establecido por el Ayuntamiento o
bien, cuando hay 3 viviendas similares con un alquiler más elevado.
Recomendación:
Deje la gestión en manos del gestor de
aquileres que se encargará de sacar el máximo de su propiedad.
Vea su inversión a medio-largo plazo de 5 años para sacarle mayor
partido y de esa forma beneficiarse con una mayor
revalorisación.
Plazo de Rescisión del Contrato de
Alquiler:
Según la ley de arrendamiento, el inquilino puede
cancelar el contrato con tres meses de preaviso.
Los proprietarios siempre
pueden cancelar el contrato con 3, 6 o 9 meses de preaviso, cuando quiere
habitar la vivienda él mismo o un familiar suyo. El preaviso es de 3
meses cuando el inquilino lleva menos de 5 años, 6 meses cuando lleva
menos de 10 años y 9 meses cuando lleva más de 10 años. En
ciertos casos existe la posibilidad de rescisión inmediata del
contrato.
Venta exenta del Pago de la
Plusvalía:
Existe la posibilidad de vender sus propiedades exento
del pago de la plusvalía cuando:
a) en caso de pisos arrendados - ha
sido propietario durante un mínimo 10 años.
b) en caso de
habitar la vivienda por el propietario: ha estado viviendo en su apartamento
durante un mínimo de 2 años.
En ambos casos existen
excepciones que hay que estudiar de manera individual (ej. compra por empresa,
actividad empresarial, etc)
En ambos casos existen
excepciones que hay que estudiar de manera individual (ej. compra por empresa,
actividad empresarial, etc)
Esta explicación ha sido
un intento de ilustrarle las diferencias entre España y Alemania.
Espero que esté aún más decidido a invertir en un
mercado en auge y con buenas posibilidades de revalorización. |
PS: Si tiene preguntas, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
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