Come comprare e affittare appartamenti a Berlino:
Domande & Risposte

Calcolo del rendimento per appartamenti affittati
Come massimizzare la tua rendita d’investimento.

Come massimizzare il mio rendimento ?
a) spendendo il meno possibile per rinnovarlo
b) mantenendolo per 10 anni
c) vendendolo dopo 10 anni, dopo che l’affittuario è uscito

Il modo più semplice e più lucrativo:
Comprate un appartamento affittato (visto che è più economico di uno libero) ottenendo da subito un rendimento.
Vendete dopo 10 anni, preferibilmente una volta che l’affittuario è uscito e l’appartamento è libero. Se l’appartamento non è ancora libero, bisogna semplicemente aspettare un po’ di più – è solo una questione di tempo. Questo perché otterrete una somma maggiore per un appartamento libero. Se l’affittuario esce prima di 10 anni, il mio amministratore vi troverà un nuovo affittuario con un contratto d’affitto della durata di 5 anni.

Questo vi permetterà di avere un “doppio profitto” – in primo luogo perché il prezzo aumenterà notevolmente per aver comprato un appartamento “con affittuario a basso costo” e averlo rivenduto “libero a prezzo maggiorato” e in più ci sarà l’aumento del valore a metro quadrato nei 10 anni trascorsi – cosa che può risultare significativa.
Vantaggio aggiuntivo: se vendete l’appartamento dopo averlo tenuto per 10 anni non si dovrà pagare nessuna tassa sul capitale guadagnato.

Esempio di calcolo:
Comprate un appartamento di 80.000€. L’affittuario paga 350€ più spese. Guadagno di 350€ - meno la parte delle spese a carico del proprietario (per esempio 70€) = 280€. Col passare degli anni le vostre spese saranno minime perché nelle spese condominiali a carico del proprietario é compresa anche una quota per un fondo d’ammortamento per eventuali riparazioni dell’edificio. Quindi il calcolo del guadagno sarà 280 x 12 mesi x 10 anni = 33.600€.
E vendete dopo 10 anni per 190.000€ (stima attendibile, visto che si tratta del solo 10% d’aumento annuo e in più l’appartamento sarà libero e avrà maggior valore). Questo profitto è 110.000€ (190.000 meno 80.000 prezzo d’acquisto) è esentasse in accordo con la legge fiscale tedesca (Periodo minimo di proprietà 10 anni). Naturalmente potete anche vendere prima, potete anche comprare oggi e vendere domani.
Liberatoria:si consiglia di consultare un commercialista per confermare i dettagli esatti –le informazioni elencate su questo sito non hanno valore legale o natura vincolante. Non ci riteniamo responsabili se non corrisponderà al vostro caso personale.
Perché non ci sono spese d’agenzia se si compra da noi ?
Perché siamo i proprietari degli appartamenti. Abbiamo deciso di usare internet per vendere le nostre proprietà, così che il compratore non debba pagare la provvigione per l’agenzia. Comprare un appartamento è una procedura molto semplice. Richiedete semplicemente la mia guida “passo per passo”. Sarò lieto di inviarla gratuitamente.

Si può commissionare un agenzia per comprare da noi ?
Certamente, se si è disposti a pagare le spese d’agenzia pari al 7,14% e che spesso possono arrivare fino al 10% del prezzo di vendita se l’agente immobiliare userà un avvocato che vi “assisterà” nella procedura d’acquisto. Questi costi extra sono per noi soldi spesi inutilmente, ma ognuno è libero di fare quello che più preferisce con i propri soldi.
Affidarsi ad un’agenzia può risultare vantaggioso se il venditore non ha il tempo di organizzare visite o se non ha abbastanza esperienza nel vendere appartamenti – questo non è in nessun modo il nostro caso. Noi preferiamo il contatto diretto con i nostri clienti per rendere la comunicazione più semplice di quanto possa essere usando intermediari.

Ho un appartamento che desidero vendere – potete venderlo per me?
Se la proprietà è stata acquistata da noi, sì. Altrimenti no. Ma possiamo consigliarvi un’ottima agenzia immobiliare. Saranno lieti di vendere le vostre proprietà. La stessa agenzia vende anche le nostre proprietà (in questo caso però bisogna pagare le spese d’agenzia). Saremo felici di mettervi in contatto con loro se preferite acquistare tramite loro e non direttamente da noi.
Si ha bisogno di un avvocato? È meglio conferire una “procura” ad un avvocato?
Non c’é bisogno di un avvocato per acquistare una proprietà. In molti casi un avvocato è superfluo. Un avvocato farebbe semplicemente le stesse cose di un notaio, p.e. controllare le registrazioni catastali della proprietà.
Se si viene presentati ad un avvocato dal venditore o dall’agenzia venditrice al fine di sottoscrivere procure (ad es. “di comprare proprietà” a vostro nome) l’unica ragione per cui verrà fatto sarà di assicurarsi che comprerete da loro e solo da loro. Un compratore tedesco non userebbe probabilmente un avvocato (almeno non per un contratto immobiliare chiaro), ma se lo facesse, dovrebbe essere un avvocato scelto dal compratore. Come stranieri dovreste fare lo stesso. Raccomandiamo sempre di tornare una seconda volta a Berlino per firmare il contratto di vendita (e in caso si ha l’intenzione di utilizzare la proprietà per uso proprio, si potranno avere le chiavi direttamente il giorno della firma del contratto).

Se si pensa di aver bisogno di un avvocato per circostanze particolari, allora non c’è nessun tipo di problema.
Noi non vi consiglieremo un avvocato perché la scelta deve essere vostra.
Nella gerarchia legale di Berlino, un notaio è più importante di un avvocato.
I notai sono supervisionati dalla "Bundesnotarkammer" (Camera dei notai pubblici) che è un rigido corpo governativo che può anche ritirare la licenza notarile in casi di mal ufficio.

Se si vuole evitare i costi di un secondo viaggio per firmare il contratto, si può anche firmare una “ratifica” presso l’ambasciata o il consolato del vostro paese. Ci sono molti consolati, sicuramente uno anche nelle vostre vicinanze. È sicuramente raccomandabile agire così che dare poteri notarili a qualcuno.

Per alcuni paesi, come p. e. la Francia, si può firmare un contratto addirittura dal notaio della propria città.
Non parlo Tedesco. Avrò bisogno di un traduttore ?
SI. Perché si deve firmare solo cosa si capisce. Il notaio è obbligato dalla legge ad assicurarsi che si possegga sufficiente conoscenza della lingua tedesca o che sia presente un traduttore.
Possiamo inviarvi una lista di fidati traduttori italiani, francesi e spagnoli oppure potete sceglierne uno tramite la vostra ambasciata.
Il nostro amministratore parla inglese e francese ed ha una conoscenza base di altre lingue, il che significa che non avrete bisogno di un traduttore per la gestione della proprietà – ma per l’acquisto si.
Si deve pagare un deposito per riservare la proprietà ?
Un piccolo deposito può bastare, ma dovrebbe essere rimborsabile. In ogni caso non si deve mai pagare “sul posto” in contanti o con carta di credito. La vostra riservazione vi legherà solamente all’agenzia – ma non vi assicurerà la proprietà. Solo il proprietario può stipulare con voi un accordo vincolante di vendita (precontratto) e se si è d’accordo a pagare un deposito si deve farlo solo e soltanto con il proprietario.
Consigli fondamentali:
1) Evitate di firmare una riservazione che esclude unilateralmente il vostro diritto di recesso.
2) Non lasciatevi impressionare si un’agenzia ha un ufficio bellissimo, vi porta in giro in macchina o vi offre un caffè. Sarà tutto messo in conto sulle spese di commissione e d’agenzia.
3) Evitate contratti con note minuscole. Se si ha bisogno di note minuscole significa che si ha da nascondere qualcosa.
4) Mai pagare anticipatamente in contanti o con carta di credito.
5) Mai lasciarsi portare da un avvocato per conferirgli una "procura" lo stesso giorno che si è visitato la proprietà. Meglio dormirci sopra.
6) Un vecchio detto recita: "Nel dubbio, lascia stare ".
Il proprietario deve rinnovare un appartamento affittato?
Ovviamente no, a meno che non si rompa qualcosa di importante e l’affittuario non ne è responsabile (ad esempio se lo scarico in bagno non funziona più). Non si è comunque obbligati a rinnovare l’appartamento, cioè non si deve rifare i pavimenti, l’impianto elettrico o il bagno.

Occupati da prima del 2000: in queste proprietà, gli inquilini hanno rinnovato da soli l'appartamento in accordo con le normative tedesche in merito e secondo il proprio gusto personale. Quando lasciano l'appartamento, non hanno il dovere di rinnovare l'appartamento, ma possono lasciarlo nello stato in cui era al momento in cui lo hanno occupato.
Prezzi realistici di proprietà contro aspettative non realistiche.
Sfortunatamente molti investitori stranieri credono che si possa comprare un appartamento di alta qualità e completamente ristrutturato per soli 50.000 o 70.000€. Questa è una credenza completamente non realistica. Appartamenti affittati sono normalmente non rinnovati – specialmente se l’affittuario vi abita da molti anni – e1000€ al metro quadrato rappresenta il minimo assoluto. Una proprietà rinnovata costa normalmente 2.000€/m².
Se si desidera comprare una proprietà sfitta bisognerà investire 1.500€ per rinnovarla e 3.000 - 4.000€ /m² se si cerca qualcosa in perfette condizioni e in una zona centrale.
Tasse ?
  • Tassa di proprietà – esiste una tassa di proprietà che può variare tra i 100 e i 300€ l’anno. Dipende dalla grandezza dell’appartamento, dall’anno di costruzione e dalla zona dell’appartamento. La tassa di proprietà è inclusa nelle spese aggiuntive che l’affittuario paga per l’appartamento (in sostanza l’affittuario vi rimborserà questa spesa).
  • Tassa sul reddito – Io uso personalmente il calcolatore online di tasse: Online Tax Calculator - per il calcolo del tasso fiscale in Germania. Inserite il vostro profitto netto, cioè escluse tutte le spese, e cliccate su "Berechnen" = Calcola. A meno che non si possiedano molti appartamenti e si abbia un reddito molto alto, si dovranno pagare pochissime tasse.
  • Imposta sulle plusvalenze (profitto ricavato dalla vendita di un appartamento ad un prezzo più alto): non si dovrà pagare la tassa sulle plusvalenze se si mantiene l’appartamento per un minimo di 10 anni. Per ulteriori informazioni si prega di contattare un commercialista.
Non ci assumiamo nessuna responsabilità per le informazioni fornite – bisogna sempre contattare un commercialista che valuti la vostra situazione personale. In linea di massima … nessun profitto = nessuna tassa.
Differenze di prezzo – proprietà libere contro proprietà affittate
Le proprietà libere sono 15%-20% più costose appunto perché sono libere. Queste sono visitabili in ogni momento.
Le proprietà affitta sono al contrario più economiche appunto perché sono affittate e anche perché è molto più difficile visitarle.
L’idea che un affittuario tedesco apra la porta e dia il benvenuto “a casa propria” a tutti gli investitori stranieri che hanno intenzione di comprare quell’appartamento è purtroppo una realtà inverosimile. Spesso gli affittuari disdicono le visite o non aprono affatto le porte. Molte agenzie immobiliari tedesche comprano appartamenti affittati senza visitarli perché è l’unico modo di fare un affare.
Se è così importante per voi di visitare l’appartamento è forse meglio allora concentrarsi su un appartamento libero.

Nelle rare occasioni in cui si ha un prezzo vantaggioso – condizioni impeccabili – e possibilità di visitare l’appartamento – le proprietà verranno purtroppo vendute ancor prima di poter salire su un aereo per cercare di acquistarla. Il fatto che si compri dall’estero richiede ovviamente più tempo nel processo di visita, decisione e acquisto; in pratica si hanno zero possibilità. Bisogna pensare più realisticamente e focalizzare su una proprietà che rispecchi le intenzioni vere e proprie d’investimento.

Esempio: se si acquista una proprietà affittata risparmiando15.000€ - è già un guadagno importante rispetto al fatto di aver visto un appartamento che comunque non sarà usato per scopi personali.
Nei calcoli di rendimento deve essere calcolato quindi anche il risparmio che si ha nell’acquistare una proprietà affittata: cioè 15.000€ diviso 10 anni diviso 12 mesi = 125€ al mese che vanno poi aggiunti al “risparmio” di un affitto minore di un contratto d’affitto vecchio rispetto ad uno nuovo.
libero 100.000€ Affitto potenziale 400€ più spese Rendimento: 400 x 12 mesi / 100.000 = 4.8%
affittato 85.000€ Affitto attuale 300€ più spese Rendimento: 300 x 12 mesi / 85.000 = 4.2%
Ai 300€ dell’affitto per l’appartamento affittato va poi aggiunto 15.000€ : 10 anni : 12 mesi = 125€+ 300€ affitto attuale. Quindi il rendimento sarà di 375€ x 12 mesi : 85.000 = 6% 
Essere pazienti in questioni d’investimento porta sempre ad un ricompensa.
Guadagno netto dall’affitto – Quanto riceverò sul mio conto una volta detratte le spese?
Le cifre variano di mese in mese. Quindi si deve far riferimento sempre alle spese annuali a carico del proprietario. Per semplificare il calcolo io personalmente moltiplico sempre per 10 mesi invece che per 12. Considero cioè sempre 2 mesi d’affitto per la copertura del “fondo d’accantonamento” e “l’amministrazione” che sono sempre a carico del proprietario – il resto delle spese (riscaldamento, acqua, pulizia, assicurazione, ICI ) è a carico dell’affittuario.
Spese condominiali – Importo contro fattezza?
La domanda giusta dovrebbe essere "Cosa comprendono le spese condominiali " oppure "Cosa è a carico del proprietario e cosa è a carico dell’affittuario? ".
La somma in sé e per sé è poco importante perché non da informazioni sulla qualità della proprietà. Ci possono essere condomini con riscaldamento centralizzato, altri con riscaldamento autonomo, condomini senza fondo di ammortamento (in realtà illegali ma purtroppo ancora presenti) o condomini con spese d’amministrazione elevatissime.

Inquilino: tutte le spese d'esercizi e di riscaldamento (irrilevante per il proprietario)
Propietario: 1€ - 1.50€ per m² con un minimo di 50€ come quota a carico del proprietario è indice di un buon condominio, ammesso che il fondo d'accantonamento sia il 50% di tale somma. Il contributo per il fondo d'accantonamento dovrebbe essere sempre il 50% della vostra quosta delle spese condominiali. Questo serve ad evitare brutte sorprese chiamate "Sonderumlagen" (spese speciali).

Comunque bisogna sempre domandare a quanto ammonti attualmente il fondo d’ammortamento. Ci sono condomini con 100.000€ di debito (o anche più, come "Soldiner") e altre con 300.000€ surplus o risparmi. Esempi di fondi in surplus sono Virchow, Ostender, Karl-Marx-Allee. Tutti e tre sono condomini validi. Il surplus della Karl-Marx-Allee è pari attualmente a più di 4.000€ ad appartamento, somma enorme per una proprietà d’alta qualita come quella della Karl-Marx-Allee. Il surplus è legato all’appartamento e non al proprietario.
Si può indicativamente dire quanto un affittuario resti nell’appartamento o quando vada via?
Più a lungo l’affittuario vive nell’appartamento, meno probabile che vada via. Se si compra un appartamento con un inquilino che vive li da molti anni, si può essere certi che all’inquilino piace vivere lí e che rimarrà ancora un po’. Questo può risultare molto buono perché si potrà mantenere l’appartamento per dieci anni senza dover effettuare lavori di rinnovo, spendendo altri soldi, o avere un appartamento sfitto per mesi. Molto spesso questi inquilini tendono a rinnovare l’appartamento a proprie spese. Abbiamo avuto inquilini che addirittura hanno cambiato da soli i sanitari e le tubature dei bagni. Affittuari più giovani tendono a cambiare casa più spesso. Dipende dalla grandezza dell’appartamento: più grande è l’appartamento, più bassa la fluttuazione. Famiglie tendono a cambiare casa meno spesso di giovani o coppie senza bambini.
Qual è la durata dei contratti d’affitto?
In Germania il 95% dei contratti d’affitto sono a tempo indeterminate e non scadono. Rimangono validi finché o il proprietario o l’affittuario non lo disdicono. Tutti i nostri appartamenti hanno contratti a tempo indeterminato. Se si compra un appartamento libero si può limitare la durata di un nuovo contratto da 1 giorno a 5 anni. Contratti che superano i 5 anni o contratti che sono stati rinnovati sono da considerarsi sempre a tempo indeterminato.
È possibile recidere un contratto d’affitto?
Si e no. Dipende dalle clausole d’affitto. Se la disdetta da parte del proprietario è stata esclusa, allora si deve aspettare che l’inquilino esca per sua scelta.
In ogni caso, raccomando vivamente di non acquistare un appartamento con inquilino se si intende annullare il contratto - in realtà, se lo venissi a sapere, mi rifiuterei di venderlo.
Se la disdetta da parte del proprietario non è stata esclusa allora si può disdire il contratto dando un preavviso che varia tra i 3 e i 9 mesi ammesso che l’appartamento serva per scopi personali – rivendicazione da provare. Non si può semplicemente rivendicare di essere il nuovo proprietario – si dovrebbe dimostrare che non si possiede nessun altra proprietà a Berlino dove poter andare. Non si può neanche disdire un contratto perché non si va d’accordo con l’inquilino o perché si vuole aumentare l’affitto.
Si può invece sempre disdire un contratto se l’inquilino non rispetta le clausole d’affitto le regole condominiali o ha arretrati nel pagamento dell’affitto.
In ogni modo, per i casi in cui l’inquilino ha difficoltà a pagare l’affitto, causa ad esempio perdita del lavoro, lo stato si farà carico tramite il sussidio sociale o la disoccupazione dell’affitto – facendo restare stabile il guadagno del proprietario.
È costoso rinnovare un appartamento?
Gli operai con cui lavoriamo richiedono:
50m² : da 8.000 a 12.000€ per un buon lavoro di ristrutturazione basilare, fino a 16.000€ per un rinnovo più in stile.
70m² : da 10.000 a 16.000€ per un buon lavoro di ristrutturazione basilare, fino a 18.000€ per un rinnovo più in stile.
Comunque personalmente non consiglio di rinnovare a meno che non ce n’è proprio bisogno o non si ha intenzioni di andarvi a vivere di persona.
Naturalmente siamo disposti a fare lavori di ristrutturazione a tutti i nostri clienti. Tuttavia, noi non facciamo la ristrutturazione per conto di terzi (altri appartamenti).
Si può vendere un appartamento non rinnovato? Si trovano inquilini per appartamenti non rinnovati?
Si, certo. Vendere un appartamento non rinnovato è semplice e veloce – specialmente se l’appartamento è libero, Infatti molti compratori preferiscono comprare appartamenti non rinnovati per poi farli proprio secondo il loro gusto e con i materiali di loro gradimento.
Si può anche affittare un appartamento non rinnovato se l’inquilino si trasferisce – oppure ci si può accordare con il nuovo inquilino affinché sia lui a rinnovarlo in cambio di un paio di mesi senza affitto. E 'una soluzione molto popolare.
Visita di una proprietà affittata – visita interna di un appartamento occupato.
Si prega di tenere in mente le “leggi sulla privacy” e gli “accordi d’affitto” tedeschi.

1) un normale contratto d’affitto (p.e. quando si compra) è a tempo indeterminato – p.e. l’affittuario può stare quanto a lungo vuole e deve dare un preavviso di soli tre mesi nel caso voglia trasferirsi. Il proprietario può invece disdire l’affitto se vuole usare l’appartamento per scopi personali (dando un preavviso di 3, 6 o 9 mesi).
2) un contratto d’affitto normale limita le“visite interne” a 2, massimo 3 all’anno. Questo significa che faremo richiesta di visita dopo che si è deciso di comprare l’appartamento e dopo che è stata già presa visione del contratto di vendita ceh è stato nel frattempo preparato da un notaio. Spesso gli acquirenti vengono a Berlino per la firma del contratto e il giorno prima visitano l’appartamento. Ovviamente si può recedere dalla riservazione dell’appartamento in ogni momento. Le uniche spese da dover pagare saranno, in caso di recesso, le spese notarili per la stipulazione del contratto. Si tratta comunque di spese minime.
3) il prezzo di vendita per una proprietà “affittata” è già 10-20% inferiore del prezzo di vendita di un appartamento libero. Quindi si è già stati ricompensati del “rischio” di non averlo potuto vedere all’interno..
4) secondo i contratti d’affitto standard, l’affittuario è responsabile per il rinnovo decorativo all’interno dell’appartamento (tinteggiatura etc.)
5) le leggi sulla privacy in Germania sono molto severe – di conseguenza non è possibile fare foto all’interno degli appartamenti. Gli inquilini devono acconsentire esplicitamente e dare il permesso di fare foto.
Dando un occhiata a Goggle Street View (maps) di Berlino, si vedrà che molti edifici sono stati oscurati - appunto per il non consenso dei residenti.
Si avrà bisogno di un conto corrente in Germania?
NO, se si compra una proprietà affittata e si decide di farla amministrare per 17,85€ al mese dal nostro amministratore. Questi richiederà l’affitto all’inquilino a vostro nome, pagherà tutte le bollette (condominio, tasse statali ecc.), invierà le bollette che l’inquilino deve pagare e – naturalmente – trasferirà l’affitto netto sul vostro conto corrente italiano
SI invece, se avrete intenzione di usare personalmente la proprietà.
Tutte le informazioni sono fornite a scopo informativo e non hanno valore legale o vincolante.
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