Norme sulle proprietà come ottenere il massimo rendimento dal suo appartamento
Calcola il rendimento della sua proprietà affittata
Nuovi contratti d'affitto:
Se possiedi una proprietà libera e hai intenzione di affittarla hai a
disposizione diverse possibilità.
Il consiglio migliore che possiamo
darti è di usare un contratto prestampato dell' "associazione
proprietari di case" che dispone dei migliori avvocati e dei migliori contratti
per proprietari di case.
Puoi stabilire liberamente l'ammontare
dell'affitto - cioè chiedere quanto vuoi a condizione che sia tu a
trovare un affittuario. È normalmente molto facile trovare inquilini.
Tutti i nostri appartamenti sono completamente gestiti in modo da non dover
fare nulla.
Puoi anche offrire stanze ammobiliate o contratti
a tempo. La durata massima di un contratto a tempo è di 5
anni.
Idealmente dovresti specificare nel contratto di quanto aumenti
l'affitto ogni anno.
Gli affittuari sono tenuti a mantenere la
proprietà in buone condizioni e a rinnovare l'appartamento quando lo
lasciano.
Normalmente la caparra da lasciare equivale a tre mesi
dell'affitto ("freddo", cioè senza le spese).
Contratti già esistenti / precedentemente stipulati:
Acquistando un appartamento già affittato a scopo d'investimento, si
è tenuti ad rivelare il contratto già esistente con
l'affittuario. In questo caso il contratto può essere disdetto solo per
motivi personali (ad esempio perchè si ha intenzione di occupare
personalmente la proprietà).
È possibile disdire il contratto
entro i termini legali - cioè con un preavviso che va dai tre ai nove
mesi.
Aumenti dell'affitto:
Se il contratto stipulato in
precedenza prevede aumenti annuali, si procederà ad aumentare l'affitto
così come stabilito nel contratto.
Molto spesso però non
è cosi, specie nel caso di contratti in uso da anni. Si può,
infatti, aumentare l'affitto nel caso sussistano le seguenti condizioni:
-
l'affitto è inferiore rispetto a quanto stabilito dalle norme municipali
sull'affitto (chiamato "Mietspiegel").
- o se sei in grado di indicare tre
proprietà simili con un affitto più alto.
- e l'aumento
massimo equivale al 20% ogni tre anni.
Come calcolare il suo rendimento sull'affitto: Il calcolo della
redditività del capitale è un frequente argomento di discussione.
A causa del basso costo delle proprietà di Berlino, il suo guadagno
sull'affitto va considerato come un bonus sull'apprezzamento del capitale che
stai per ottenere. Un apprezzamento del capitale in termini percentuali
sarà probabilmente lo stesso in tutti i quartieri di
Berlino.
Spese condominiali: La parte più cospicua delle spese
condominiali vengono pagate anticipatamente dall'affittuario insieme
all'affitto mensile. Questa spesa non incide, pertanto, sul suo guadagno
sull'affitto. Altre spese sono, invece, a carico del proprietario: spese
d'amministrazione, manutenzione dell'edificio e contribuzione del fondo di
riserva (che equivale al conto di risparmio del condominio).
Spese
a carico del proprietario:
Spese d'amministrazione: oscilla
tra i 20 e i 25€ al mese ed è a carico del
proprietario.
Picciola manutenzione: dipende dalle regole contabili
del condominio ed è quindi diversa da condominio a condominio.
Può essere molto bassa se si dispone di un buon fondo di
riserva.
Fondo di riserva: Oscilla tra i 50 e i 80 centesimi di euro
al m². Un fondo di riserva è il conto di risparmio del condominio;
Un buon fondo di riserva aumenta il valore della sua proprietà, uno
inadeguato lo diminuisce. Non bisogna considerare il fondo di riserva come una
spesa in quanto è un contributo al "conto di risparmio" del condominio.
Il capitale viene normalmente investito in un deposito fisso. Il condominio
beneficia degli interessi accumulati.
Spese straordinarie: è
legata a condomini amministrati male che non versano contributi sul fondo di
riserva o ne versano troppo pochi. Consigliamo di evitare queste
proprietà.
Molte altre spese sono a carico dell'affittuario.
Se il suo appartamento rimane vuoto, riceverai probabilmente un rimborso
per le spese di riscaldamento/acqua calda e fredda.
|
Calcolo del rendimento per una proprietà di 70.000€ (50m²) |
all'anno |
|
Affitto 350€ al mese per 12 mesi |
4.000€ |
|
Spese d'amministrazione (20-25€ al mese)) |
250€ |
|
Picciola manutenzione |
150€ |
|
Guadagno netto per proprietà |
3.600€ = 5,14 % |
|
|
|
|
Guadagno netto in caso di leasehold |
3.200€ = 4.57% |
|
|
|
|
Fondo di Riserva |
400-500€
Non abbiamo calcolato le spese per il fondo di riserva in
quanto queste non rappresenta "spese" in senso stretto. |
Attenzione Molti siti internet riportano un "guadagno annuale
netto" che non corrisponde a quello reale in quanto non vengono detratte le
spese. È molto difficile, o forse impossibile, confrontare diverse
offerte senza esaminare nel dettaglio i rapporti condominiali degli anni
precedenti. |
Se sei un imprenditore straniero, se vivi all'estero, o se desideri
semplicemente che la proprietà venga amministrata per te, chiedi
all'amministrazione dell'edificio di prendersi cura del suo appartamento.
Amministrazione
de sua proprietà - Particolarmente buoni prezzi per i nostri
clienti |
